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Auswirkungen der Niedrigzinsphase auf die Immobilienkreditvergabe und auf die Entwicklung des Immobilienmarktes

Written by Thomas Werner

Paper category

Bachelor Thesis

Subject

Architecture & Real Estate

Year

2018

Abstract

Bachelorarbeit: Auswirkungen der Niedrigzinsphase auf das Sparverhalten der privaten Haushalte Seit Ausbruch der letzten Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2008 hat die Europäische Zentralbank ihren Leitzins auf ein historisches Tief von 0,00 % gesenkt. Die Europäische Zentralbank hat am 10. März 2016 eine Zinsanpassung auf 0,00 % vorgenommen und den Zinssatz zum aktuellen Zeitpunkt nicht verändert. Dies betrifft vor allem die privaten Haushalte und ihr Sparverhalten: Mit Ausbruch der Wirtschaftskrise im Jahr 2008 änderte sich das Sparverhalten der privaten Haushalte von einem Aufwärtstrend in einen Abwärtstrend und die Sparquote stieg leicht um 0,6%. Von 2013 bis 2015. Im Jahr 2015 stagnierte die Sparquote jedoch bei 9,6 %.11 Diese Entwicklung der Sparquote der deutschen Haushalte ist in der folgenden Grafik dargestellt. Diese Zahl berücksichtigt den Zeitraum von 2000 bis 2016. 11 Deutsche Bundesbank (2015), Online-Quelle. 2.3 Entwicklung der Sparquote in der Niedrigzinsphase Vergleicht man die Entwicklung der Sparquote in Abbildung 3 mit der Entwicklung des Leitzinses in Abbildung 2, so zeigt sich, dass seit Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008 sowohl die Sparquote als auch der Leitzins sind gefallen. Wenn der Leitzins sinkt, sinken die Ersparnisse. Aufgrund der Niedrigzinsphase haben Sparer derzeit keine oder nur geringe Zinsen für Spareinlagen, daher scheinen viele Verbraucher in der Niedrigzinsphase kein Interesse am Sparen zu haben. 3 Wohnimmobilienkredite in der Niedrigzinsphase Aufgrund des niedrigeren Leitzinses und des damit verbundenen niedrigen Bauzinses können viele Mieter bereits ihren Wunsch nach einem Eigenheim verwirklichen. 12 Dies ist im Wesentlichen auf folgende Fakten zurückzuführen 13 3.1 Die Auswirkungen der Niedrigzinspolitik auf die Nachfrage nach Immobilienkrediten Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Nachfrage nach Immobilienkrediten für private Haushalte in Deutschland. Diese Grafik zeigt das Neugeschäftsvolumen im Bereich der Wohnungsbaukredite, das einen deutlichen Aufwärtstrend bei den Krediten zeigt. Es zeigt sich, dass das Volumen des Wohnungsbaukredit-Neugeschäfts in den Jahren 2016 und 2017 kaum zurückgegangen ist, seit 2010 steigt die Vergabe von Wohnungsbaukrediten. Dies ist vor allem auf die gestiegene Nachfrage nach Wohnimmobilien durch private Haushalte zurückzuführen. Doch nicht nur die Immobiliennachfrage ist gestiegen, auch die Immobilienpreise sind weiter gestiegen. 14 3.2 Die Definition von Schuldendienst und Zinsdienst bezieht sich auf die Kreditratenzahlung, die sich aus der monatlichen Rückzahlung des Kreditnehmers und den zu zahlenden Zinsen zusammensetzt. 15 3.2.1 Veränderungen der Tilgungs- und Zinstilgung in der Niedrigzinsphase Betrachtet man den Interhyp-Konzern von 2010 bis 2016, so ist die Tilgungsquote aufgrund des niedrigen Zinsniveaus stark gestiegen. Die folgende Abbildung zeigt grafisch die Steigung der Rückzahlungsrate und zeigt den Trend steigender Rückzahlungen von 2010 bis 2016. Die Interhyp-Gruppe hat in den Jahren 2010 und 2016 eine Analyse der Schuldentilgung durchgeführt. Das Ergebnis der Interhyp-Gruppe ist ein Rückgang der Schuldendienstquote, der hauptsächlich auf das niedrige Zinsniveau zurückzuführen ist. 16 3.3 Definition der Eigenkapitalquote bezogen auf Immobiliendarlehen Die Eigenkapitalquote beschreibt das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Gesamtkapital. 17 Bezogen auf die Struktur von Immobilienkrediten bezieht sich die Eigenkapitalquote in diesem Fall auf das Verhältnis der Eigenfinanzierung des Kreditnehmers zur Gesamtfinanzierungssumme. 3.3.1 Veränderungen der Eigenkapitalquoten in Niedrigzinsphasen Die Finanzierungsstruktur von Immobilienkrediten hat sich in Niedrigzinsphasen deutlich verändert, auch weil historisch niedrige Zinsen hohe Fremdkapitalanlagen begünstigen, wodurch die Hebelwirkung und damit die Rendite optimiert werden auf Eigenkapital. Aus diesem Grund gibt es derzeit viele 100 % Finanzierungen auf dem Markt. 19 Im Jahr 2010 betrug das Eigenkapital des Kreditnehmers 33 %. Im Gegensatz dazu sank dieser Anteil im Jahr 2016 auf 28 %. 20-100% Finanzierung bedeutet, dass der Käufer mit den aufgenommenen Mitteln den gesamten Kaufpreis finanziert und nur die Nebenkosten trägt. 21-110%-Finanzierung ist eine Finanzierungsmethode für Käufer, um den gesamten Kaufpreis und die durch die Aufnahme von Fremdkapital anfallenden Anschaffungsnebenkosten zu finanzieren. Diese Art der Finanzierung wird auch als Vollfinanzierung bezeichnet. Wenn Sie sich jedoch Abbildung 4 ansehen, werden Sie feststellen, dass je niedriger der Leitzins, desto weniger Konsum sollte vermieden werden. Dies kann dazu führen, dass privaten Haushalten immer weniger Eigenkapital zur Verfügung steht, um größere Investitionen (z. 3.3.2 Bachelorarbeit: Das Risiko der Vollfinanzierung Aufgrund der vorherrschenden ultralockeren Geldpolitik und der damit verbundenen niedrigen Zinsen. Read Less