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Die finanzwirtschaftliche Vorteilhaftigkeit einer Wohnimmobilie aus steuerlicher Sicht

Written by E. Giovante

Paper category

Term Paper

Subject

Architecture & Real Estate

Year

2020

Abstract

Globale Finanzmärkte und die Weltwirtschaft verzeichnen im Zuge der COVID-19 Pandemie hohe Verluste. Die Bundesregierung geht in ihrer im September veröffentlichten Interimsprojektion für 2020 von einer Senkung des heimischen Bruttoinlandproduktes um rund 5,8 Prozent aus (vgl. BMWi, 2020). Jedoch scheint die Immobilienwirtschaft weiterhin auf Wachstumskurs zu sein und in den typischen Suburbanisierungsgebieten keineswegs an Attraktivität verloren zu haben. Die Ergebnisse des Herbstgutachtens des Rates der Immobilienweisen zeugen von einer stetig steigenden Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung sei laut den Autoren zwar mitunter abhängig von der Dauer der wirtschaftlichen Rezession, werde jedoch durch die Flexibilisierung der Arbeitsformen (Homeoffice) positiv beeinflusst (Feld, Schulten, Gerling, Simons, Wanzik, 2020, S. 72f.). Die folgende Fallstudie untersucht die finanzwirtschaftliche Vorteilhaftigkeit einer Wohnimmobilie in Wuppertal. Zunächst erfolgt im folgenden Kapitel eine theoretische Einordnung des Kapitalwertverfahrens und der Endwertmethode. Zudem wird das Investitionsszenario präzisiert. Im nächsten Schritt werden darauf aufbauend unter jeweils denselben Eingangsgrößen Berechnungen für den Fall einer Kreditfinanzierung bei gleichzeitiger Anlage des Eigenkapitals am Kapitalmarkt für die Eigen- und Fremdnutzung verglichen. Zusätzlich wird die Berechnung für den Fall einer konservativen festverzinslichen Geldanlage am Kapitalmarkt (mit einem ähnlichen Risikoprofil) unter Berücksichtigung von Steuern durchgeführt. Wir möchten keine Bewertung der Anlageklassen im Hinblick auf die Komponenten Liquidität, Risiko und Rendite vornehmen – der Fokus liegt explizit auf den unterschiedlichen Nutzungs- und Finanzierungsalternativen einer Immobilie. Das letzte Kapitel beinhaltet einen Vergleich der Endwerte als Basis für die finale Bewertung der investitionstheoretischen Betrachtung hinsichtlich ihrer steuerlichen Vorteilhaftigkeit der Kapitalerträge aus Sicht des Investors. Abschließend werden Implikationen für private Anleger abgeleitet. Denn: Wenn man Finanzberatern Glauben schenken mag, entsteht durch die fremdfinanzierte Fremdnutzung häufig ein "Steuersparmodell" - dies gilt es zu prüfen. Die vorangegangene Folie stellt die drei berechneten Vermögensendwerte der drei Szenarien dar. Die Eigennutzung zeigt einen niedrigeren Vermögensendwert als die Fremdnutzung. Zwar können bei der Eigennutzung die Mietersparnisse (in Höhe der marktüblichen Vergleichsmiete) steuerfrei vereinnahmt werden und es entsteht kein Leerstandrisiko, jedoch gleichen die steuerlichen Vorteile mit der Bewirtschaftung einer Immobilie verbundenen Aufwendungen dies wieder aus. Allerdings müssen bei der Fremdnutzung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Um hieraus einen Vorteil zu generieren, müssten folglich die Aufwendungen dauerhaft die Einnahmen aus der Vermietung übersteigen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in unserem Fall am Anfang negativ, was zu einer Steuerentlastung führt. Im Verlauf werden sie jedoch positiv aufgrund der durch die Darlehenstilgung sinkenden Fremdkapitalzinsen und der steigenden Mieteinnahmen. Die Fremdnutzung profitiert davon, dass Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden können. Beide Szenarien zeigen jedoch niedrigere Vermögensendwerte als die reine Geldanlage am Kapitalmarkt aus Szenario 3. Der Grund dafür ist das Darlehen, welches für Szenario 1 und Szenario 2 aufgenommen werden musste. Obwohl der Wert des Grundstücks sowie der Restwert des Gebäudes nach Abschreibung für Abnutzung jedes Jahr um 2 % anwächst und die Mietersparnisse bzw. die Mieteinnahmen ebenfalls jedes Jahr um 2 % steigen, was im Laufe der Zeit zu immer wachsenden Cashflows führt, ist die Rentabilität bei der festverzinslichen Anlage aus dem festen Anfangskapital in den ersten 30 Jahren höher. Als entscheidend gilt insgesamt, dass der Ertrag des Zerobonds erst bei Fälligkeit als Zinsertrag zu versteuern ist – ein Zinseszinseffekt entsteht (vgl. Deutsche Gesellschaft für Finanzanalyse, 2020). Um diese Thesen zu validieren, sollte in weiteren Rechnungen mit variierenden Annahmen bezüglich der Miethöhe, dem Zinsniveau, der Immobilienpreisentwicklung, den Steuersätzen oder der Preissteigerung gerechnet werden. Im folgenden Abschnitt wollen wir auf Basis unserer Erkenntnisse finalisierend Implikationen für private Anleger ableiten – denn natürlich ist die Entscheidung der Anlageart von weiteren Faktoren außerhalb der steuerlichen Aspekte abhängig. Das magische Dreieck beschreibt den Zusammenhang zwischen Sicherheit, Liquidität und Rentabilität der Kapitalanlage: Es können immer nur zwei der drei Ziele gleichzeitig erreicht werden. ○ Insgesamt ergibt sich somit beispielsweise durch das Sparbuch eine sichere und vergleichsweise liquide Einlage. Immobilien und festverzinsliche Wertpapiere zählen zu kapital- und ertragsbildenen Anlageformen, wobei es zu einem Problem durch die Illiquidität kommen kann. In der Fallstudie wird hier die Anlageklasse der Aktien nicht berücksichtigt, was im Hinblick auf mögliche Renditen besonders attraktiv gewesen wäre (vgl. Fesselmann, P., Kobabe, R., Schwenzfeier, K., Siegemund, U., 2018, S. 37 ff.). ○ Im Rahmen einer Investitionsentscheidung leiten sich nun für Anleger drei Kernfragen ab: Welche Rendite kann erwartet werden? Wann ist es liquide? Wie sicher soll das eingesetzte Kapital sein? Welche Rendite wird erwartet? Im Fall einer Immobilieninvestition, die über ein Darlehen finanziert wird muss, zeigten wir, dass einige Positionen in der R enditeberechnung zu berücksichtigen sind, wie bspw. Mieterträge, steuerliche Besonderheiten, Verwaltungskosten, Zinskosten etc., bevor abschließend gesagt werden kann, ob es sich um eine rentierliche Kapitalanlage handelt. Wann ist es liquide? Immobilieninvestitionen sind i. d. R. langfristige Investitionen, da das Kapital in der gekauften Immobilie gebunden ist und nicht kurzfristig abgezogen werden kann. Durch das Darlehen ist keine kurzfristige Liquiditätsbeschaffung (ggf. für ein weiteres Darlehen) möglich, da bereits das vorhandene Darlehen als Sicherheit dient. Wie sicher soll das eingesetzte Kapital sein? Es gibt aufgrund der Unvorhersehbarkeit keine hundertprozentige Sicherheit. Unabhängig davon existieren verschiedene Wahrscheinlichkeitsstufen, ob man das investierte Kapital kompletẗ zurückerhält oder nicht. Sachwertanlagen, (bspw. Immobilien), gelten i. d. R. als relativ sicher, weil ihre Substanz im Prinzip über einen längeren Zeitraum nicht vergänglich ist, sie üblicherweise keinen größeren kurzfristigen Wertschwankung en unterliegen (bspw. börsennotierte Aktien), und weil ihre Wertentwicklung nur bedingt von den Wertentwicklungen anderer Märkte, z.B. dem Ölpreis, abhängt. Bezogen auf unsere Fallstudie ist daher anzunehmen, dass die Immobilienanlage von vielen Investoren aufgrund der scheinbar stärkeren Sicherheit anstelle einer langfristigen Anlage in ein Wertpapier präferiert werden würde. Unabhängig davon sind jedoch auch Immobilieninvestitionen selbstverständlich nicht ohne Risiko: Der Immobilienwert kann bspw. extrem sta rk sinken, wenn sich die Immobilienumgebung zum Nachteil verändert, weil in direkter Umgebung eine bspw. sechsspurige Autobahn gebaut wird, wodurch eine enorme Lärmbelästigung verursacht (vgl. Fesselmann, P., Kobabe, R., Schwenzfeier, K., Siegemund, U., 2018, S. 37 ff.). Unsere Rechnungen stützen somit insgesamt die in der Einleitung dargelegte Prognose des Herbstgutachtens des Rates der Immobilienweisen: Der Wunsch nach Sicherheit resulti ert in einer bestehenden Attraktivität von Wohnimmobilien - das deutsche Steuersystem schafft durchaus Anreize, Wohnimmobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Wir zeigten, dass mitunter dasnotwendigeEigenkapital,dieVerschuldungundBelastungdurchdieDarlehenszahlung jedochauchHürdendarstellen.HäufigwerdennebensteuerlichenAspektenauchAufwände für Verwaltung, Leerstandrisiko- oder Instandhaltungskosten oder die Bindung an diese Investmentklasse unterschätzt – die Berechnungen offenbarten negative Cashflows in den ersten Jahren. Die Immobilienanlage im Falle der Fremdfinanzierung und -nutzung insgesamt als "Steuersparmodell" zu bezeichnen, ist unserer Empfehlung nach daher mit Vorsicht zu genießen und nur in Ausnahmefällen wie durch eine Denkmalschutzabschreibung möglich (vgl. Lücke und Loibl, 2017, S. 43). Da Szenario 3 in unseren Berechnungen den höchsten Vermögensendwert bildet, möchten wir festhalten, dass ein Anleger durchaus auch Anlageobjekte außerhalb von Wohnimmobilien in Betracht ziehen sollte. Insgesamt empfiehlt sich eine Strategie der Diversifikation und Diversifizierung, um die dargelegten Komponenten des magischen Dreiecks zu berücksichtigen: Das Risiko sollte gestreut werden, das Vermögen sollte auf mehrere Anlageklassen verteilt werden um die Gesamtrisiken zu senken. Ein Klumpenrisiko, also das Investment in nur eine Anlageklasse, sollte vermieden werden. So könnte ein Teilinvestment in offene Immobilienfonds oder in Aktien von Immobiliengesellschaften in Betracht gezogen werden (vgl. Schulze et al., 2020, S. 14ff.). Read Less