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Due Diligence

Schwerpunkte in der Praxis

Written by R. Brüesch

Paper category

Master Thesis

Subject

Architecture & Real Estate

Year

2009

Abstract

Masterarbeit: Due Diligence 3.1 Definition von Due Diligence Der Begriff „Due Diligence“ bedeutet so viel wie „Sorgfalt und Vorsicht geboten“. 7 Der Begriff stammt ursprünglich aus dem US-amerikanischen Capital Markets and Investor Protection Act (Securities Act), der auf Bundesebene durch den Securities Act von 1933 geschaffen wurde, um die Verantwortlichkeiten der an Wertpapiergeschäften beteiligten Personen zu regeln. Dementsprechend haften Wirtschaftsprüfer, Banken und Rechtsanwälte für Verluste, die Anlegern aufgrund falscher oder irreführender Angaben entstehen. 8 Daher wurde, wo erforderlich, eine Due Diligence durchgeführt. Due Diligence ist heute aus dem Transaktionsprozess eines Unternehmens nicht mehr wegzudenken. Ihr Zweck ist es, verborgene Chancen und Risiken aufzudecken, um die bestehende Informationsasymmetrie zu reduzieren. Die Ergebnisse jeder mehrstufigen Due Diligence werden in einem Bericht zusammengefasst und als Basisinformation zur Ermittlung des Unternehmenswertes herangezogen. 3.2 Due Diligence-Prüfung von Immobilien Die Aufgabe der Due-Diligence-Prüfung von Immobilien ist die detaillierte und systematische Analyse der qualitativen und quantitativen Informationen und Daten von Immobilien. Dies reduziert die Informationsasymmetrie zwischen den beiden Parteien und verbessert die Qualität der Entscheidungsfindung. Bei den Masterarbeiten zu prüfenden Objekten kann es sich um Grundstücke, Bauvorhaben, Grundstücke oder auch ganze Objektkombinationen handeln. Nur mit dieser Art der Inspektion werden einerseits die Risiken transparenter und greifbarer, andererseits werden die Chancen deutlicher sichtbar. Je nach Situation kann der Umfang der Due Diligence unterschiedlich ausgelegt werden, so dass nur einzelne Elemente geprüft werden oder eine eingehende Prüfung, was wiederum eine Frage von Zeit oder Kosten ist. Die Hauptgründe für die Durchführung einer Real Estate Due Diligence können sein: • Kauf einer einzelnen Immobilie oder des gesamten Portfolios (Buyer Due Diligence) • Verkauf einer einzelnen Immobilie oder des gesamten Portfolios (Supplier Due Diligence) Masterarbeit Due Diligence in Real Estate-Schwerpunkt Praxis 9 • Projektentwicklung • Erwerb eines Unternehmens oder Unternehmensteiles • Verkauf eines Unternehmens oder Unternehmensteiles • Durchführung einer Bonitätsprüfung durch die Bank 3.3 Zweck der Due Diligence Immobilientransaktionen jeglicher Art sind in der Regel durch fehlende Informationen gekennzeichnet. 10 Das Hauptziel der Due Diligence besteht darin, die Risiken der geplanten Transaktion zu minimieren und die damit verbundenen Investitionsmöglichkeiten zu bewerten. 11 Jedes Risiko lässt sich in zwei Größen einteilen. 4 Organisation der Due Diligence Immobilien 4.1 Die Customer Due Diligence kann aus Sicht des Verkäufers, Käufers oder Dritter betrachtet werden. Je nach Kunde kann der Test unterschiedliche Bedeutungen und Zwecke haben. 4.1.1 Der Verkäufer Der Verkäufer (Verkäufer) verfolgt mit Due Diligence zwei Ziele: Zum einen verfügt er über eine verlässliche Datenbasis, alle Detailkenntnisse und sieht Chancen und Risiken der Immobilie. Das Problem bei der Datenerhebung besteht darin, dass die meisten Eigentümer nicht über zuverlässige Daten und aktuelle Dokumente verfügen, die für eine ordnungsgemäße Lieferanten-Due Diligence erforderlich sind. Zunächst müssen die notwendigen Daten in großem Zeitaufwand erhoben werden. 12 Je nach Umfang der Due-Diligence-Ergebnisse können noch Maßnahmen zur Klärung möglicher wesentlicher Sachverhalte (sog. Transaktionsunterbrechungen) vor Eintritt des Vorfalls ergriffen werden. Der Verkäufer hat die Immobilie verkauft. Andererseits geht es darum, eine voll ausgereifte Basis für den Verkauf zu erhalten, damit Kaufinteressenten sauber dokumentierte Unterlagen vorlegen können, um ein besseres Angebot zu erhalten. 4.1.2 Käufer Je nach Käufer (Käufer) und Zielobjekt sind die Schwerpunkte der Due Diligence unterschiedlich. Die Hauptaufgabe besteht darin, die Integrität der Datei zu überprüfen. Durch Due Diligence versteht der Käufer die mit der Immobilie verbundenen Chancen und Risiken und kann gemäß seiner Strategie dieses Wissen nutzen, um für ihn die Eckpunkte zu ermitteln und dann Einfluss auf die Bewertung des möglichen Kaufpreises zu nehmen. Die Analyse zeigt nicht nur Risiken, sondern auch Chancen auf, wie etwa mögliches Vermietungspotenzial oder ungenutzte Flächen. Die Immobilienmarkt Due Diligence gibt auch Auskunft über Entwicklungen in der Region, die sich mittel- und langfristig auf die Immobilienwerte auswirken. 4.1.3 Drittens ist es auch denkbar, dass der Eigentümer eine Due Diligence in Auftrag gibt und keinen Verkauf beabsichtigt, sei es zur neutralen Besichtigung seiner bestehenden Immobilie zur Verbesserung der Immobilie oder zur zukünftigen Liquiditätsplanung. Es kann auch auf Antrag eines Finanzinstituts eingesehen werden, um die Kreditlimite eines Immobilien- oder Anlageportfolios zu überprüfen. Finanzinstitute sind gesetzlich verpflichtet, das Kreditrisiko ihrer Kredite zu prüfen. 4.2 Immobilienstrategie Grundlage jeder Due Diligence ist die Immobilienstrategie. Daraus kann der Mandant eine klare Zieldefinition ableiten, also Inhalt und Umfang seiner Due Diligence. Read Less