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Projektentwicklung von Büroimmobilien in der Stadt Stuttgart

Lösungsansätze und Handlungsempfehlungen basierend auf der Analyse spezifischer Chancen und Herausforderungen für Projektentwickler

Written by Sandra Kugel

Paper category

Master Thesis

Subject

Architecture & Real Estate

Year

2014

Abstract

Masterarbeit: 3 Analyse konkreter Chancen und Herausforderungen für die Entwicklung des Stuttgarter Büroprojekts 3.1 Erstellung von Arbeitshypothesen Zunächst Sekundärforschung, also mit Hilfe von Literatur, Zeitungen, Büromarktforschung, Informationen der Stadt Stuttgart, Plänen etc. , an konkreten Chancen und Herausforderungen für die Entwicklung des Stuttgarter Büroprojekts arbeiten Die Hypothese gilt. Im zweiten Schritt wird dies durch ein Interview mit dem Projektentwickler in Stuttgart überprüft (siehe Abschnitt 3.2). An einigen Stellen werden Arbeitshypothesen durch Aussagen von Experten in Interviews ergänzt, um die Vollständigkeit der Arbeit sicherzustellen. Geben Sie beispielsweise Gründe für bestehende Probleme an. Die Herausforderung muss begründet werden, damit im zweiten Schritt Handlungsempfehlungen abgeleitet werden können. Um die spezifische Situation Stuttgarts besser darzustellen, wird in den Fällen, in denen ein Vergleich zulässig ist, die deutsche Stadt A als Vergleichsfall verwendet. Das sind Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Da Stuttgart eine der sieben größten Städte Deutschlands ist und der Vergleich der Stadt A in der Büromarktforschung am häufigsten vorkommt, wird dieser Vergleichsrahmen als sinnvoll erachtet.Im Folgenden werden nur die einzigartigen Chancen und Herausforderungen Stuttgarts analysiert. Generelle Hemmnisse, die bundesweit alle Projektentwickler betreffen, wie ein erhöhter Energiebedarf, der zu höheren Baukosten führt, höhere Rohstoffpreise oder erschwerte Finanzierungsbedingungen, sind nicht Gegenstand dieser Untersuchung. 3.1.1 Standortbedingungen der Stadt Stuttgart 3.1.1.1 Geografische Merkmale in Bachelorarbeit Die geografischen Merkmale eines Standorts können die Entwicklung des Projekts in vielfältiger Weise beeinflussen. 3.1.1.1.1 Die Lage der Stadt Stuttgart Die Stadt Stuttgart stellt in vielerlei Hinsicht einen geografischen Mittelpunkt dar. Einerseits liegt die Landeshauptstadt im Zentrum des Südwestens Deutschlands. Zudem liegt Stuttgart im Zentrum des Wirtschaftsdreiecks Frankfurt-München-Zürich. Aus europäischer Sicht liegt Stuttgart im Zentrum Europas. 1 Diese Bedingungen sind in Abbildung 9 dargestellt. 3.1.1.1.2 Topographie und Nutzfläche der Stadt Stuttgart Wie in Abbildung 10 dargestellt, liegt die Stuttgarter Innenstadt in einer außergewöhnlichen Topographie mit U-förmigem Rand. Die Lage der Wasserscheide und der hohe Waldanteil machen eine Erschließung des größten Teils des Stadtgebietes unmöglich. Zudem beträgt die Gesamtfläche von Stuttgart nur etwa 207 Quadratkilometer. Sehr tief analyisert in der Bachelorarbeit Zudem wurden aufgrund der Wohnungsnot in Stuttgart in der Vergangenheit aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats einige Gewerbegebiete in Wohnimmobilien umgewandelt. Im Zuge von Stuttgart 21 wird das Potenzial aus dem freien Innenstadtbereich kommen (siehe dazu Kapitel 3.1.4). Die erste Zone (A1) des Stadtentwicklungsprojekts Stuttgart 21 ist derzeit für viele Projektentwickler nicht attraktiv, da sie aber einerseits sehr teuer sind, machte andererseits die Deutsche Bahn als Eigentümerin keine Angaben zu wenn genaue Angaben zum Baubeginn getroffen werden können. Das ungenügende Flächenangebot ist das Haupthindernis für Projektentwickler von Büroimmobilien, da gerade in den Innenstädten Baugrundstücke nur schwer zu finden sind. Aufgrund der natürlichen Flächenknappheit in Stuttgart sind Bürogebäude nicht unbegrenzt kopierbar und wertschöpfend. 1 Aufgrund der Flächenknappheit in Stuttgart sind Bürogebäude in Stuttgart auf Dauer attraktiver für Investoren, Gebäude können in vielen Teilen der Stadt nicht oder nur sehr teuer gebaut werden. Zudem erschwert das Mineralquellen-Reservat in Stuttgart den Bau. Diese Schutzgebiete wurden 2002 durch den Regierungsbeschluss des Regierungspräsidiums Stuttgart zum Schutz der Stuttgarter staatlich anerkannten Heilquellen Bad Cannstatt und Bad Berg ausgewiesen. Die Yaoquan-Reservate befinden sich in den meisten Gebieten des Stadtgebiets, wie in Abbildung 11 dargestellt. Tiefgründungen sind in diesen Bereichen nicht möglich und Grundwasser kann nur in begrenztem Umfang entnommen werden. Abbildung Masterarbeit 12: Geologische Karte Stuttgart 1 Erschwerend kommt hinzu, dass die Bodeneignung in vielen Gegenden Stuttgarts nur mäßig bis schlecht ist. Die geologische Karte (siehe Abbildung 11) zeigt einen hohen Mergel- und Tonvorkommen. Dies sind bindige Böden, die dazu neigen, "schlammig" zu werden, was die Tragfähigkeit verringert. Da der gesamte Stuttgarter Talboden in der Regel weich und wenig tragfähig ist, sind insbesondere im Bereich um den Hauptbahnhof mitunter aufwendige Pfahlgründungen erforderlich Aufmerksamkeit beim Bau, es ist eine dehnbare Putzschicht, die in Stuttgart aufgetaucht ist. Gipskeuper bildet bei Kontakt mit Wasser Mineralgips. Read Less