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,,Preisblase‘‘ am deutschen Wohnimmobilienmarkt?

Untersuchung am Beispiel des Berliner Wohnimmobilienmarktes

Written by Adem Dauti

Paper category

Master Thesis

Subject

Architecture & Real Estate

Year

2017

Abstract

Masterarbeit: Preisbildung auf dem Immobilienmarkt Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt das Marktgeschehen. Sie legen den Preis und die Menge der Waren fest, die produziert oder verkauft werden können. Die Gesamtleistung der Käufer ist eine Gruppe, die zusammen die Nachfrage nach bestimmten Waren ausmacht. Die Verkäufergruppe wiederum bestimmt die Häufigkeit und den Preis einer Ware auf dem Markt. Angebot und Nachfrage spiegeln daher das Verhalten einzelner Marktteilnehmer wider. 16 Da diese Definition des Wirtschaftswissenschaftlers Professor Mankiw von der Harvard University auch für die Immobilienwirtschaft gilt, wurde sie als abschließende Definition dieser Arbeit gewählt. Auf dem Immobilienmarkt bestimmt auch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage die Preise. Entsprechen Preis und Menge auf der Angebotsseite dem Angebotswert auf der Nachfrageseite, so spricht man von einem Gleichgewichtspreis. Somit befinden sich beide Seiten des Marktes im Gleichgewicht. 17 Obwohlin der Masterarbeit Immobilien als Ware noch einige Eigenschaften aufweisen, werden diese später erörtert. Wird theoretisch ein perfekter Markt angenommen, so bestimmt der Immobilieninvestmentmarkt den Gleichgewichtspreis. Diese besondere Art von Markt zeichnet sich durch eine Vielzahl von Anbietern und Abnehmern aus, die auf dem Markt tätig sind. Die bereitgestellten Waren sind homogen und daher untereinander identisch. Das Verhalten der Marktteilnehmer wird nicht durch persönliche Präferenzen beeinflusst und wird nicht verzögert. Sie kennen auch die Auswirkungen ihres Handelns auf den Markt und beziehen diese in ihre Entscheidungen ein. Theoretisch Masterarbeit steht der perfekte Markt allen Teilnehmern offen und wird niemals einer externen Aufsicht unterliegen. 18 Trifft keiner dieser Standards zu, handelt es sich um einen unvollkommenen Markt. Bei dieser Marktform besteht bei nicht optimalem Marktpreis die Gefahr eines Konflikts zwischen Angebot und Nachfrage oder es kann keine Einigung erzielt werden. Da Immobilien keineswegs homogen sind, ist der Immobilienmarkt allein schon aus diesem Grund ein unvollkommener Markt. Auch das Marktgeschehen und der perfekte Wettbewerb der Marktteilnehmer mangelt es an Transparenz. Dies führt dazu, dass der tatsächliche Preis auf dem Immobilienmarkt nicht mit dem theoretischen Gleichgewichtspreis übereinstimmt. 19 Entsprechend der Gesamtentwicklung der Volkswirtschaft, insbesondere der Nachfrage nach Einkommensentwicklung, sowie Währungsstabilität und anderen Faktoren. Die Währung hat einen besonderen Einfluss auf das Geschehen auf dem Immobilienmarkt. Daher sind der Immobilienmarkt und seine Teilmärkte besonders zyklisch. Die Beschaffenheit der Immobilie selbst hat einen großen Einfluss auf die Preisgestaltung. Dabei spielen Lage und Beschaffenheit der Immobilie eine große Rolle. In der Mikroökonomie bewerten Kunden faire Preise anhand ihrer persönlichen Warenpräferenzen. Auf Lieferantenseite spielen die Herstellkosten eine entscheidende Rolle bei der Preisgestaltung. Auch hier erscheinen, wenn Angebot und Nachfrage gedeckt sind, Marktpreise. Ausschlaggebend für den Preis ist daher nicht der tatsächliche Wert der Immobilie (z. B. anhand des objektiven Wertes eines Sachverständigen), sondern die Bereitschaft von Käufer und Verkäufer, sich auf den Preis zu einigen. Dadurch werden ständig schwankende Marktpreise sichergestellt. Wenn externe Faktoren auf den Markt einwirken, wie zum Beispiel Veränderungen des verfügbaren Masterarbeitengedanke Einkommens, werden diese Schwankungen stärker. Das bedeutet auch, dass der rasante Anstieg der Marktpreise nicht sofort zu einer Preisblase führt. 21 Charakteristisch für den Immobilieninvestmentmarkt ist, dass Masterarbeiten-Spekulation auf Preissteigerungen zu Preissteigerungen führt, die den Markt künstlich aufheizen. 2.2 Preisermittlungsverfahren In diesem Kapitel wird das Immobilienbewertungsverfahren und seine Bedeutung für die weitere Betrachtung der Immobilienblase in dieser Arbeit erläutert. Nach diesem Verfahren wird der Grundpreis der Immobilie nach den Richtlinien der ImmoWertV ermittelt. Masterarbeit: Zur Bewertung entwickelter und unentwickelter Attribute werden verschiedene Methoden verwendet, um eine umfassende und einheitliche Bewertungsgrundlage zu schaffen. Die gängigsten Bewertungsmethoden in Deutschland sind die Kapitalisierungsgewinnmethode, die Vergleichswertmethode und die Substanzwertmethode. Diese Planungen berücksichtigen zwar Faktoren wie potenzielle Baugewinne und Grundstückszinsen, aber andere Masterarbeit-Kriterien, wie die erwartete Entwicklung des Standorts der Immobilie, werden nicht berücksichtigt. Die auf internationaler Ebene angewandten Bewertungsmethoden basieren auf dynamischeren Methoden und beinhalten solche Faktoren. 23 Deutschland hat auch relativ unregulierte Methoden verwendet, wie vereinfachte Ertragsmethoden oder Discounted-Cashflow-Methoden. Diese stellen jedoch nur eine Zwischenstufe von Discounted-Value-Verfahren dar. Da internationale Bewertungsverfahren immer wichtiger werden, werden sie heute häufig als Zweitmeinung oder Plausibilitätsprüfung eingesetzt. Read Less